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投资海外房产应该明确自己的需求，自住和投资，一定要分清楚。这是我跟很多客户交流时，都会反复提起的一个原则。

前天和朋友聊天，朋友说想去投资菲律宾，过几年可以过去住住，让我推荐几个居住条件好一些的项目。

我问她，你确定要去菲律宾养老吗？她说不确定，去泰国或者马来西亚也可以。关注菲律宾，是因为听说那边有机会。

这是典型的目的不清晰，投资和自主需求混在一起，依旧带着自己国内的投资模式去找投资机会。

菲律宾有没有机会，我觉得有，而且潜力很大。

但是适不适合自住？我觉得自住还是优先考虑泰国和马来西亚。

自住，自然是找个环境好，医疗条件好，基建也好一些的城市，吉隆坡和曼谷这些条件都还不错。如果看重旅游环境，可以是普吉岛，也可以是芭提雅，或者清迈。这些城市两三个小时飞机就到了。

更远一点的，就太多可以选择了，可以去澳洲的黄金海岸，也可以去欧洲、日本。

问题是，在国外买房前，你要确定自住与投资的属性，哪个占比更大？未来去住的可能性有多大？

去马尼拉养老好不好？从我亲身体验来说，我觉得不好。这个城市，投资是大好机会，养老还不够适合。

菲律宾的马尼拉也好，柬埔寨的金边也好，这里的城市基础设施和医疗条件，我都觉得还达不到退休养老的标准。所以以这个理由忽悠大家去那边投资的，我是不认可的。

马尼拉的整体条件还不完善，轻轨只有两条，运营了好多年，破旧、拥挤不堪。基建设施缺乏，有待发展。所以从这一点来看，去这里养老，目前的体验可能不如其他城市好。

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马尼拉这个城市，在现代化发展路上的滞后，但也是投资机会所在。

上海十分之一的面积，2400万人口基数，马尼拉的人口密度在全世界都是数一数二的。

目前几个比较吸引投资的东南亚城市：越南的胡志明、泰国的曼谷、马来西亚的吉隆坡、柬埔寨的金边。哪个跟马尼拉最像？

我觉得是金边。

金边在2017年下半年之后，成为中国房产投资者的热土。GDP和中国部分县级市差不多，强行注入大量资本，投资基建，投资房产。

土地涨价，房产涨价，再加上美元的增值，投资金边的投资者，基本都是赢家。

当然，大家都知道的，投资柬埔寨其实是投中国的国运。

柬埔寨的增长势头能坚持多久，还是看中国政府的一带一路能坚持多久，以及对柬埔寨投资力度和友好程度能坚持多久。这个答案，目前来看，都是比较乐观的。

但谁会成为下一个东南亚的投资黑马呢？我们觉得，轮到菲律宾了。

原因很清晰，除了外资的进入、一带一路的带动等外部原因，菲律宾的人口基数大密度高，国家发展经济的决心和行动力达到史上最高。

菲律宾总统换上了老杜之后，反腐、打击毒品、暴力的力度非常大。治安变好了，市场环境起来了，人员才能正常流动，资本操作才能慢慢多起来。

在老杜的治理下，菲律宾的GDP增速出现十年来最高峰，去年菲律宾的GDP增速为6.7%，在东南亚国家中仅次于越南，GDP增速远远高于泰国、马来西亚。

在当下的制造业转移浪潮中，越南、印尼、菲律宾是最重要的获利者。世界潮流的红利滚动之下，菲律宾的人口优势，恰到好处地可以承接这些产业。

而相比其他东南亚国家，菲律宾还有自己独特的产业优势。它的服务业里除了东南亚都有的旅游业，还有BPO（服务外包）和博彩业。

它是唯以一个既享受了制造业转移的红利，又有现代服务业转移红利的东南亚国家。

BPO是菲律宾服务业“皇冠上的明珠”，预计到2022年，BPO行业收益将达到400-550亿美元。

博彩业更是支撑起马尼拉经济发展的半边天。

这些经济措施，产业发展的背后，更重要的是人口，菲律宾的劳动力基数非常大。

2015年菲律宾人口就已经超过1个亿，是亚洲为数不多的几个人口过亿的国家。

人口结构中，超过15岁的有6715万人。马尼拉地区的人口就超过了两千万人，而面积才600多平方公里。

庞大的年轻人口群体背后，是超高的生育率。在这个东南亚最大的天主教国家，禁止堕胎，不建议避孕，随便一个家庭四五个孩子是非常普遍的事情。

房价低、租金高，住宅市场供不应求，经济增长快，有区别于周边国家的产业优势，同时又拥有庞大的年轻人群体，马尼拉未来的房价前景可期。

而也正是因为看到这些潜力，所以我们才会多次进入菲律宾市场，为更多的用户选择合适的投资标的。

新兴市场，总是会伴随着国内投资者的更多误解与忽视，但是对于后发潜力的发掘，却始终带给我们信心。

欢迎有机会，有更多朋友一起走出国门，看向海外，到菲律宾一起探索优质的项目，获得更多的回报。